平成27年9月17日【空き家、空き地対策について】

2015-09-17

平成27年9月第3回定例会 270917

『空き家、空き地対策について』

◆久保田英賢議員
2番目は「空き家、空き地対策」についてです。
 ことしの3月定例会において、管理不全な状態にある空き家及び空き地により引き起こされる生活環境等への問題に対応するため、10月1日に施行される海老名市空き家及び空き地の適正管理に関する条例を制定されました。また、空き家対策を兼ねた住宅リフォーム助成制度がリニューアルされました。今回は、条例施行に向けて、現在の海老名市の空き家、空き地の現状についてお伺いをいたします。

◎市長(内野優) 
久保田英賢議員のご質問にお答えいたします。
 2番目の「空き家、空き地対策」についてでございます。
 空き家、空き地の現状でございますが、市では、平成25年度に市内全域の実態調査を行い、この調査結果とその後に市民の方から寄せられた情報を合わせ、必要に応じて現地調査を行っているところでございます。また、10月1日に空き家及び空き地の適正管理に関する条例を施行することから、現在、条例の中に規定する空き家等対策審議会委員の人選を進める等、万全を期しているところでございます。このほか、管理不全空き家を防ぐための施策といたしましては、今年度より、今までの住宅リフォーム助成事業に加え、空き家利活用促進リフォーム助成事業を始めたところでございます。2番目の詳細につきましては都市担当理事から答弁いたします。
 以上でございます。

○議長(藤澤菊枝 議員) 2番目の詳細について都市担当理事。

◎都市担当理事(畑めぐみ) 
2番目の空き家及び空き地の適正管理に関する条例施行に向けた空き地、空き家の現状の詳細についてお答えいたします。平成25年度の調査において、生活感がなく、空き家と考えられる住宅は市内に799件ございました。このうち外から見て、腐朽や破損等がかなり進行しているように見受けられたものは62件ございましたが、幸いなことに、倒壊寸前で近隣の方や通行人の生命、財産に危険が及ぶといった緊急に対応が必要というところまでのものはございませんでした。空き地につきましては98件ございまして、このうち雑草が繁茂する等管理が行き届いていない状態のものが80件でございました。10月の条例施行に向けての準備状況でございますが、今申し上げました62件の空き家と80件の空き地について、調査は2年前の状態ですので、そこから変化があったかどうか、再度現地の確認を実施しております。さらに、市民の皆様から情報が寄せられた場合には、随時対象に追加して現地調査を進めているところでございます。
 条例の内容全般につきましては「広報えびな」にフローチャートを用いて内容をわかりやすく解説した記事を掲載するなど、市民の皆様への周知に努めているところでございます。また、本条例の施行に当たりましては、必要な調査、審議をお願いする空き家等対策審議会委員につきましては、建築士、弁護士、不動産の専門家等有識者の人選を進めているところでございます。これらに加えまして、空き家の利活用につきましては、条例施行に先立ち、今年度から空き家利活用促進リフォーム助成事業を立ち上げておりまして、これまでのところ、相談件数は3件、実際の申請件数は1件となってございます。引き続き条例施行に向けた準備を着実に進めるとともに、リフォーム事業のPR等も積極的に行いまして、空き家、空き地により引き起こされる生活環境等への問題に対応してまいります。
 以上でございます。

◆久保田英賢議員 
 まず「空き家、空き地対策」に関してから再質問させていただきます。
 62件の腐朽、破損しているもの、また、80件の管理不十分なものに関しては今、順次見にいかれているということなので、進めていただければと思いますが、その799件の空き家があって、空き地が98件あるということに関しての実態の調査、どういう形になっているかという調査が必要だと思うのですけれども、条例の第5条でも「空き家等の実態調査を行うことができる」となっていると思いますが、所有者に対してどんな確認作業を今されたのか、これからされていこうとするのか、お伺いします。

◎都市担当理事(畑めぐみ) 
実態調査についてのご質問にお答えさせていただきます。まず、平成25年度の調査におきましては、書類上でこれは空き家ではないだろうかと確認できたものが799件だったわけですけれども、それら全てについて、当時は委託でございましたので、コンサルタントの担当者にお願いをして現地を1つ1つ確認していただきまして、その結果、先ほど申し上げたように、腐朽や破損等がかなり進行しているというものが62件で、その他については、一部破損もありますけれども、比較的状態がよいというところまでの確認はできておりますので、そういったカテゴリーといいますか、分類分けをして、今エクセルのシート上できっちりと管理をしているところでございます。先ほど申し上げましたとおり、2年前の調査でございますので、引き続きこれらについては情報が寄せられるたびに順次現地へ訪れて確認をするということでございますけれども、特に腐朽等の進行が進んでいるように見受けられた62件の空き家については、再度現地を訪れて、変化がないかということで確認をして、その状況を含めて、法律の中でもデータベースを作成するようにということが努力義務として定められておりますので、そういったものに応える形で整備を進めているところでございます。
 以上でございます。

◆久保田英賢議員
 ありがとうございます。この所有者と思われる方にアンケート調査をやられたということもお伺いをしておりますけれども、そのアンケート調査をどのような項目の内容でされたのか。実際どれぐらいの回答等があったのかということに関してお伺いしたいと思います。

◎都市担当理事(畑めぐみ) 
お答え申し上げます。アンケート調査は状態の軽い、軽度であったものも含めて、所有者が確定できました全体732件に対して配付をいたしまして、回収したものが328件、うち有効回収数が299件ございましたので、パーセントでいきますと40.8パーセントという回収率でございまして、質問項目が非常に多岐にわたっていて、大変お手数をおかけしてしまったところなのですけれども、実際本当に使っていないものかどうか、あるいはいつから使わなくなってしまったのか、それはどうしてか、あるいは今後の利活用の希望はあるのか、ないのか、そういったことを含めて各方面から質問をさせていただいたところでございます。ご参考までに申し上げますと、やはり空き家となったきっかけといったものの場合は、基本的には所有者の転居ですとか退去がきっかけとなって、その後、放置されているようなものが数としては多かったりですとか、今後の利用意向としては賃貸または売却したいと漠然と考えてはいるのだけれども、なかなか具体的な計画が持てていないといったようなご回答が多かったと承知しております。
 以上でございます。

◆久保田英賢議員
 条例は管理不全な状態にならないように適正に管理することが目的ということで、そのことに関しては理解をしております。ここで重要なのは、その空き家の持ち主、空き地の持ち主が、今後実際どのようにその空き家、空き地を活用していこうか、もしくは、例えば売却したいという人もいるでしょうし、人に貸したいという人もいるでしょうし、それぞれだと思うのですけれども、そのご意思をしっかりと確認していくことが重要だと思うのですが、その件に関して今後ご計画等はございますでしょうか。

◎都市担当理事(畑めぐみ) 
今後の利活用の促進施策といったご質問かと思いますけれども、まずは、基本的には、こういった回答のほうからも、まだ具体的にはなかなか踏み出せていないけれども、今後活用したいという声が非常に大きいということも確認できておりますので、既に今年度から実施しております空き家利活用促進リフォーム助成事業等を今後とも積極的に広報していくというのがまず1つあろうかと思います。
 ただ、全体的に申し上げれば、空き家対策もさることながら、管理不全の空き家をふやさないということの前提としては、ここからは私見も入りますけれども、まず、基本的には既存住宅の流通の市場をどんどん整備していくことが重要なのだろうと思っております。そもそも日本の住宅流通に占める既存住宅のシェアは15パーセント以下で、欧米と比べて6分の1程度だと言われているようなこともありまして、中古住宅市場が未成熟な環境が空き家の増加を促してきたのではないかというようなことも指摘されているところでございまして、そうした中で、これまで新築一辺倒というような批判を受けてきた政府も、ここ数年で新たな施策展開を図っているところでございまして、いいものをちゃんと使って、きちんと手入れをして長く使っていく、それは住宅でも大事なのではないかということで、最近いろいろな市場整備に力を入れているところでございます。
 例えば、具体的に申し上げますと、中古住宅の資産価値を適正に評価する指標を新しく定めてみたりですとか、リフォーム前のものを安い値段で借りて、あとは借りた方が自分で好きなようにリフォームをして付加価値を上げて、最後、それを返すなり何なりするという、いわゆるDIY型賃貸借というようなものの指針をつくってみたりですとか、あるいは不動産の情報ストックシステムの構築ですとか、さらには宅地建物取引業者が中古住宅を取得して、リフォームして、また市場に戻すときの税制の控除だとかが本当にここ一、二年でどんどん出てきている状況でございますので、今まさに過渡期なのではないかなと認識しているところでございます。こういった施策が本格的に動き出せば、子育て世代でも手の届くような一戸建て住宅が市場にもう少し出てくるのではないかとか、あるいはライフステージに応じた住みかえが促進されて、結果として、空き家の出現が抑制されるのではないかというような効果も期待されるところでございますので、住宅リフォーム市場の促進ということでは、海老名市ではこれまでも助成事業に積極的に取り組んできたところでございますが、今後ともこうした各種施策の動向をしっかり見きわめて、使えるものは使って、既存の施策とあわせて普及促進を図っていくことで、議員ご指摘のような活用といったことを――ピンポイントで使用者と1対1のというところもこれから勉強していかなければいけないと思うのですけれども、まずは幅広く情報を提供していくというところから始めていきたいなと考えております。
 以上でございます。

◆久保田英賢議員
 まさに都市担当理事がおっしゃっているように、今後いろいろな活用の仕方を含めてあると思うのですけれども、私がどこを一番言いたいかというと、その部分でいろいろな活用の方法をするに当たっては、まず一番最初にやらなければいけないことは情報の確認だと思うのです。繰り返しになるかもしれませんが、今、所有をされている人たちは空家等対策の推進に関する特別措置法によって税の情報を含めて特定ができると思いますし、その方々にどういうご意思があるのか、まず行政としては確認をすべきだと思います。アンケートのお話もありましたけれども、お聞きしたところ、無記名のアンケートであるというようなことでしたので、無記名で複数回答可ですので、意味がないとは申し上げませんが、より正確なご意思を確認するという部分であれば、やっぱりしっかりと所有者に対してどういうご意思があるかという取り組みは非常に必要だと思います。
 海老名市においては、腐朽、破損ありが62件ということで、倒壊のおそれがあるものは少ないということであるので、そこはそこでいいのですけれども、全体的にしっかりと利活用のやり方に関しては十分研究をしていっていただきたいと思いますし、一例でありますけれども、例えば文京区なんていうのは、空き家の取り壊し費用を区が全額負担しまして、その跡地を借り上げて行政目的に活用すると。1件に対して200万円ぐらいの費用を負担するという例もありますし、先ほど市長のほうから学童保育の話がありましたけれども、厚生労働省のほうでは、学童保育を手がける事業者に対して、民間住宅の空き家を活用する場合は最大月26万円の補助が出るというような国の施策もあると思います。
 いずれにしても、こういうことを投げかけるにしても、所有者のご意思がわからないことにはどうにもならないと思いますので、先ほど都市担当理事からもお話があったデータベースをしっかりと管理していくというところにおいては、やっぱりちゃんと意思の確認をしていかなければいけない。私も不動産の方々にお聞きをしたら、海老名市は地方と違うよと。条件は地方と違って、さまざまな空き家、空き地に関しても、地方の問題と海老名市の問題はまた違うと思うと。その中でも、やっぱり意思の確認においては、行政が手を出していかなければなかなかできないところもあると思いますので、しっかりとしたデータベースをつくっていただいて、その次に、じゃ、どういう利活用なのか、もしくは売買なのか、賃貸なのか。賃貸なんかにおいては、地元の不動産業者の方々と空き家バンクなんかをつくりながらというところをぜひ研究していっていただきたいと思います。現在、空き家利活用促進リフォーム助成が1件ということで、多ければというところはもちろんあるのかもしれませんが、その点も含めて、ぜひ今後、情報の収集をしっかりとやっていっていただくことをお願いして、この質問は終わります。